Mahallem Riskli Alan İlan Edildi, İmar Planı Askıya Çıktı: Ne Yapmalıyım?

Karabağlar'da on mahalleyi kapsayan 540 hektarlık riskli alanın 1. etabına (101,40 hektar) ait imar planları, İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün 8 Ekim 2026 tarihli ve 2026/79 sayılı duyurusuyla 8–22 Ekim 2026 arasında askıda. Bu alanda dairesi olan kat maliklerinden aynı sorular geliyor: Mahallem riskli alan ilan edilmiş, bu ne demek? Askı ne anlama geliyor, itiraz edebilir miyim, nereye? Binam için riskli yapı tespiti ya da güçlendirme hâlâ anlamlı mı? Aşağıda bunları 6306 sayılı Kanun'un ve Uygulama Yönetmeliği'nin metnine dayanarak yanıtlıyoruz; metinde karşılığı olmayan süre ya da oran yazmıyoruz.

Kısa cevap: Riskli alan, Cumhurbaşkanı kararıyla alan ölçeğinde ilan edilir ve planını Bakanlık yapar ya da onaylar; binanız tek tek incelenmiş değildir. Askıdaki plana itiraz, ilan süresi içinde İl Müdürlüğü'ne yapılır (Kanun md. 6/6). Alanda uygulama, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınan kararlarla yürür (md. 6/1). Bu süreçte binanızın bugünkü deprem performansı ayrı bir ölçüm sorusudur; önce parselinizin hangi etapta olduğunu öğrenin.

Riskli alan nedir, kim ilan eder?

6306 sayılı Kanun riskli alanı "zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan" olarak tanımlar (md. 2/1-ç). Karar bir binaya değil, bir alana ilişkindir. Uygulama Yönetmeliği'ne göre dosyayı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı hazırlar ve karar için Cumhurbaşkanı'na sunar; dosyada teknik rapor, koordinatlı sınır haritası ve gerekirse yerbilimsel etüt raporu bulunur (Yönetmelik md. 5/1).

Karabağlar'daki alan, İl Müdürlüğü duyurularına göre 7 Aralık 2012 tarihli ve 2012/4048 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile riskli alan ilan edildi (Resmî Gazete 31 Aralık 2012, sayı 28514). O tarihte yetki Bakanlar Kurulu'ndaydı; 2018'den beri Cumhurbaşkanı'nda.

İlan edilen alanın planı ilçe belediyenizde değil Bakanlıkta yapılır: Kanun, riskli alanlardaki her tür ve ölçekteki planı yapma, yaptırma ve onaylama yetkisini Bakanlığa verir (md. 6/6; Yönetmelik md. 18/2-a). Karabağlar duyurusunda planların "Bakanlık Makamınca onaylandığı" yazması bu yüzden.

Üç ayrı yol var: hangisindesiniz?

İzmir'de "mahallemiz dönüşüme giriyor" cümlesi üç farklı hukuki duruma karşılık gelebilir; itiraz adresi, süre ve haklar her birinde farklıdır.

Karabağlar'ın on mahallesi (Cennetçeşme, Salih Omurtak, Bahriye Üçok, Limontepe, Ali Fuat Erdem, Umut, Gazi, Özgür, Yüzbaşı Şerafettin, Devrim) ilk yolda. Sınırlar kararın ekindeki krokide çizili; mahalle adı tek başına yetmez, parselinizin alan ve etap içinde olup olmadığını İl Müdürlüğü'nden ya da duyurudaki plan paftalarından teyit edin.

İmar planı askıya çıktı: ne demek, itiraz nereye, kaç günde?

Askı, onaylanan planın itiraza açık biçimde ilan edilmesidir. Genel kural 3194 sayılı İmar Kanunu'nda: belediyelerin yaptığı planlar bir ay süreyle ilan edilir ve bir aylık süre içinde itiraz edilebilir (md. 8/b). 6306 kapsamındaki alanlar için Kanun'un kendi hükmü var ve özel hüküm uygulanır: "Bu Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın red kararı tarihinde kesinleşir" (md. 6/6). Karabağlar duyurusundaki on beş günlük askı bu hükme dayanıyor. Aynı alan için 2020'deki önceki askı otuz gündü; bu cümleler Kanun'a 2023'te eklendi.

Karabağlar 1. etap için somut bilgiler, İl Müdürlüğü'nün 2026/79 sayılı duyurusundan:

• Askı süresi: 8–22 Ekim 2026, on beş gün.
• Nerede görülür: İl Müdürlüğü'nün Anadolu Caddesi No:41/5 Bayraklı adresindeki ilan panoları, il müdürlüğünün internet sayfası ve e-plan otomasyon sistemi; ilgili muhtarlıklarda da on beş gün bilgilendirme ilanı.
• Hangi planlar: 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli nazım imar planları ile 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı (NİP-351145968, NİP-351145970, UİP-351145969); paftalar ve açıklama raporları duyuru sayfasında.
• İtiraz nereye gider: Duyuruya göre itirazlar Valilik tarafından herhangi bir işlem yapılmadan Bakanlığa gönderilir; değerlendirmeyi Bakanlık yapar.

Dilekçenizde parsel numaranızı, hangi plan kararına ve neden itiraz ettiğinizi yazın; süreyi askının son gününe bırakmayın. Kanun ayrıca, kendisi uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabileceğini söyler (md. 6/9); kesinleşen plana karşı dava süresinin sizin durumunuzda hangi günden işlediğini bir hukukçuyla netleştirin. Bu yazı hukuki tavsiye değildir.

Riskli alanda kat malikinin seçenekleri: anlaşma ve salt çoğunluk

Kanun, riskli alanlardaki uygulamalarda "öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi"ni esas alır (md. 5/1). Uygulamayı yürüten ilgili kurum (Başkanlık, İdare ya da TOKİ) önce malikleri ve taşınmaz değerlerini tespit eder (Yönetmelik md. 12). Anlaşma sözleşmeyle kurulur: maliklere öncelikle alanda yapılacak konut ve işyerlerinden verilmesi esastır; mevcut taşınmazınızın değeri, size verilecek konutun maliyet ya da rayiç bedelinden düşülür, fark alacağınız ya da borcunuz olur; borç taksitlendirilebilir (md. 13/1, 13/2).

Herkesin anlaşması şart değil. Riskli alanda uygulama yapılan etap veya adada; parsellerin birleştirilmesine, yeniden bina yapılmasına, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesine "sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir" (md. 6/1). Karara katılmayan malike teklif noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilanla bildirilir; on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; paydaşlara satış gerçekleşmezse riskli alanlarda bu pay, rayiç bedeli ödenerek Başkanlık, İdare ya da TOKİ tarafından satın alınır (md. 6/1). Yani riskli alanda anlaşmamanın sonucu binanın yerinde kalması değil, payın bedel karşılığı el değiştirmesidir. Teklifi yazılı isteyin, değer tespit raporunu görün, imzadan önce bir hukukçuya danışın. Hisse oranına göre salt çoğunluk ile güçlendirmedeki beşte dört kuralının farkını oy çokluğu rehberimizde anlattık.

Kira yardımı riskli alanda farklı işler

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (Kanun md. 5/1). Süre Yönetmelik'te: "Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir" (md. 16/1). Yani riskli alanda üst sınır daha uzun, ama süreyi ve aylık tutarı ilgili kurum belirler. Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde, riskli alanlarda uygulamayı yürüten ilgili kuruma yapılır (md. 16/4). Aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği yapılamaz (md. 16/7). Tutarı burada yazmıyoruz; güncel bedeli ilgili kurumdan öğrenin.

Riskli alandaki binam için riskli yapı tespiti gerekir mi, güçlendirme mümkün mü?

Kanun riskli yapıyı "riskli alan içinde veya dışında olup" diye tanımlar (md. 2/1-d); yani alan içindeki bir bina için de riskli yapı tespiti yaptırılabilir. Fakat riskli alanda uygulama yapılabilmesi için her binanın ayrıca riskli yapı olarak tespit edilmesini şart koşan bir hüküm Kanun'da ve Yönetmelik'te görmedik; alan kararı ve plan, binanızın riskli olup olmadığına bakmadan uygulanır. Riskli alan planı binanızı incelemez; bu ayrımı zemin etüdü yazımızda anlattık.

Güçlendirme tarafında üç hüküm yolu daraltır. Birincisi, Kanun'daki güçlendirme kredisi "riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup" güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar içindir (md. 6/8); alan içindeki bina bu krediden yararlanamaz. İkincisi, Başkanlık ya da uygulamayı yürüten kurum riskli alanlarda her türlü imar ve yapılaşma işlemini iki yıl süreyle, gerekirse bir yıl daha uzatarak geçici olarak durdurabilir (md. 4/1). Üçüncüsü, güçlendirme ruhsata, ruhsat da yürürlükteki plana bağlıdır; askıdaki plan parselinizde yeni yapılaşma öngörüyorsa güçlendirme ruhsatı için zemin kalmayabilir. Bu yüzden riskli alanda doğru sıra şudur: önce parselinizin hangi etapta olduğunu, planın kesinleşme durumunu ve yapılaşma işlemlerinin durdurulup durdurulmadığını İl Müdürlüğü'nden öğrenin; bina kararını sonra verin.

Bu, binanın bugünkü durumunu bilmenin anlamsız olduğu anlamına gelmez. Karabağlar alanı 2012'den beri plan aşamasında; İl Müdürlüğü'nün 2020 tarihli duyurusu bir önceki planın mahkeme kararıyla iptal edildiğini de anlatıyor. Uygulamanın parselinize ne zaman ulaşacağı belli değilken içinde oturduğunuz binanın deprem performansı ayrı bir mühendislik sorusudur: taşıyıcı sistem, beton dayanımı ve donatı düzeni ölçülür, sonuç performans düzeyiyle raporlanır (deprem performans analizi). Bu ölçüm, plana aykırı bir yatırıma girmeden taşınma ya da bekleme kararınızı veriye dayandırır.

Biz bu süreçte ne yapıyoruz?

Plan itirazı yazmıyor, hukuki danışmanlık vermiyoruz. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı riskli yapı tespiti lisansına sahip bir mühendislik firmasıyız; Karabağlar'da da çalışıyoruz. Bizim işimiz binanın kendisi: binanızın bugünkü deprem performansını ölçmek ve güçlendirmenin teknik ve hukuki olarak önünüzde bir seçenek olup olmadığını açık söylemek. Riskli alanda cevap çoğu kez "önce etap ve plan durumunu öğrenin" olur; bunu da söyleriz.

Sık Sorulan Sorular