Tapu kaydınıza baktınız ve beyanlar hanesinde "6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" benzeri bir ifade gördünüz. Bu noktada bize hep aynı sorular geliyor: Bu kayıt ne anlama geliyor? Dairemi satmama ya da kredi kullanmama engel mi? İtiraz edebilir miyim? Nasıl kaldırılır? Aşağıda her birini kanun ve yönetmelik metnine dayanarak, sade bir dille yanıtlıyoruz. Metinde karşılığını bulamadığımız konularda süre ya da oran yazmıyor, sorunun doğru muhatabını gösteriyoruz.
Kısa cevap: Bu kayıt, binanız için 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapıldığını ve sonucun tapu müdürlüğüne bildirildiğini gösterir. Mevzuatta kaydın kalkmasına giden üç ana yol var: binanın güçlendirilmesi, binanın yıkılması ya da itiraz veya dava sonucunda tespitin değişmesi.
Tapudaki "riskli yapıdır" kaydı ne demek?
6306 sayılı Kanun riskli yapıyı şöyle tanımlar: "ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" (md. 2). Yani kayıt bir tahmini değil, binada yapılan teknik incelemeye dayanan bir tespit raporunu gösterir.
Tespitten sonra ne olduğunu Kanun'un 3. maddesinin ikinci fıkrası sıralar:
- Riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare (Kanun'daki tanımıyla belediye; büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi ya da Bakanlıkça yetkilendirilmiş ilçe belediyesi; belediye sınırları dışında il özel idaresi) tarafından tapu müdürlüğüne bildirilir.
- Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
- Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
- Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.
"Şerh" mi, "belirtme" mi?
Günlük dilde "riskli yapı şerhi" deniyor; Uygulama Yönetmeliği de bazı fıkralarında bu ifadeyi kullanıyor. Kaydın yazıldığı yer ise şerhler sütunu değil, beyanlar hanesi. Tapu Sicili Tüzüğü bu ikisini ayırır: şerhler sütununa "kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler" yazılır (md. 46); beyanlar sütununa ise "mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar" (md. 52). Riskli yapı kaydı ikinci gruptadır. Bu yazıda yaygın kullanıma uyup "şerh" de diyoruz; kastettiğimiz bu belirtmedir.
Aynı parselde birden fazla bina varsa ve yalnızca bazıları riskli bulunduysa kayıt hepsine işlenmez. Yönetmelik'e göre "sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne yapının açık adresi belirtilerek riskli yapı belirtmesi işlenir" (md. 15/7-a).
Kaydı tapuda gördüm; itiraz hakkım bitti mi?
Kaydı tapuda görmüş olmanız, itiraz süresinin dolduğu anlamına kendiliğinden gelmez; dolmadığı anlamına da gelmez. Süreyi belirleyen tapu kaydı değil, muhtarlık ilanıdır. İki tarih ayrı işler: tapuya bildirim tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde yapılır, itiraz süresi ise muhtarlıktaki ilanın son gününden başlar. Yönetmelik'in 7. maddesine göre:
- Süre: Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün.
- Kim: Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri; malik vefat etmişse mirasçıları. Bunların dışındakilerin itirazı işleme alınmaz.
- Nereye: Dilekçeyle, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe (Yönetmelik'teki tanımıyla Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü) veya yetki devri yapılmışsa İdareye.
- Kim karara bağlar: Üniversitelerin görevlendirdiği dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta ya da Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet (Kanun md. 3/1).
Teknik heyet, dilekçedeki gerekçeyle bağlı kalmadan raporun bütününü teknik yönden inceler. Bir ayrıntı önemli: heyetin karara bağladığı rapora karşı "başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz" (Yönetmelik md. 10/7). İtirazı düşünen birden fazla malik varsa, teknik gerekçeleri baştan birlikte sunmak bu yüzden anlamlıdır.
İtirazdan ayrı olarak, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir (md. 6/9). Sürelerin sizin dosyanızda hangi günden başladığını ilan tutanağından ve bir hukukçudan teyit edin.
Satışı, krediyi ve kirayı nasıl etkiler?
Satış
6306 sayılı Kanun'da ve Uygulama Yönetmeliği'nde, riskli yapı belirtmesinin tek başına satışı yasakladığını söyleyen bir hüküm görmedik. Kanun satış ihtimalini ayrıca düzenliyor: salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malik payını üçüncü bir kişiye satarsa, tescil için alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi gerekir (md. 6/1). Kayıt tapuda alıcıya da görünür. Kanun ayrıca, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar dâhil Kanun kapsamındaki taşınmazların parseldeki malikler dışındaki üçüncü kişilere satışında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na ön alım hakkı tanır; bu hakkın kullanılmasına ilişkin usul ve esasları Başkanlık belirler (md. 6/5). Bunun sizin işleminizde nasıl uygulandığını satıştan önce tapu müdürlüğünden ve bir hukukçudan sorun.
Karıştırılmaması gereken ikinci bir kayıt var. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin payı için açık artırma başvurusu yapıldığında, o payın beyanlar hanesine "6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı" yönünde ayrı bir belirtme istenir (Yönetmelik md. 15/A-2). Devri engelleyen kayıt budur. Tapunuzda hangisinin yazdığına bakın; emin değilseniz tapu müdürlüğüne sorun.
Kredi ve ipotek
Aynı metinlerde, riskli yapı kaydı bulunan taşınmazın ipotek edilmesini yasaklayan bir hüküm de görmedik. Ancak bir taşınmazı teminat olarak kabul edip etmemek bankanın kendi kararıdır; bankanıza doğrudan sorun. Güçlendirme tarafında ise Kanun, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için güçlendirme kredisi verilebileceğini söyler (md. 6/8). Ayrıntısı güçlendirme kredisi yazımızda.
Kira
Kaydın kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirdiğini söyleyen bir hüküm de görmedik. Fakat tespit kesinleşirse İdare yapının tahliyesi ve yıktırılması için süre verir (Yönetmelik md. 8); tahliyeye ilişkin tebligat ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılır (Kanun md. 5/5). Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine olduğu gibi kiracılarına da kira yardımı yapılabileceğini öngörür (md. 5/1). Yönetmelik'e göre maliklere aylık, kiracılara bir defaya mahsus yardım yapılabilir; başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye yapılır (Yönetmelik md. 16/1, 16/3, 16/4). Yardımın tutarını ve güncel koşullarını Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nden öğrenin.
Riskli yapı şerhi nasıl kaldırılır? Üç yol
1. Güçlendirme ile
Bina yıkılmadan da kaydın kaldırılması mümkün. Yönetmelik'in 8. maddesinin yedinci fıkrası, yıktırma yerine güçlendirme istenmesi hâlinde yapılacakları sayar. Riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içinde şu dört iş tamamlanmalıdır:
- Teknik tespit: Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilir. Bu, karot, donatı taraması ve deprem performans analizi ile cevaplanan bir mühendislik sorusudur.
- Karar: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasındaki şekilde, yani bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla güçlendirme kararı alınır. Aynı fıkraya göre güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse bu rıza aranmaz. Senaryoları ve mahkeme yolunu oy çokluğu rehberimizde anlattık.
- Proje: Güçlendirme projesi hazırlatılır.
- Ruhsat: İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınır.
Ardından güçlendirme işi, ruhsatı veren idarenin işin niteliğine göre belirleyeceği süre içinde tamamlanır ve "tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur". Başvuruda istenecek belgeleri Yönetmelik saymıyor; güncel listeyi Müdürlükten alın.
Bu yolda belirleyici olan zamandır. Kanun, yıktırma için maliklere "doksan günden fazla olmamak üzere" süre verileceğini söyler (md. 5/3); sizin için geçerli olan, tebligatınızda yazan süredir. Dört işin de bu süreye sığması gerektiğinden, teknik tespiti ve malik rızasını sırayla değil aynı anda yürütmek gerekir. Karar tarafının adımları güçlendirme kararı nasıl alınır yazımızda.
2. Yıkım ile
Bina yıktırıldığında, arsa hâline gelen taşınmazın beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere dayanarak ilgililerin talebi ya da Başkanlık veya İdare'nin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir, yani silinir (Yönetmelik md. 8/9). Bu fıkra bugünkü hâlini 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle aldı. Aynı fıkraya göre terkinden sonra beyanlar hanesine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme yapılır. Yeniden yapıma ilişkin kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (Kanun md. 6/1); süreci kentsel dönüşüm sayfamızda topladık.
3. Tespitin değişmesi ile
Riskli yapı tespitinin sonucu itiraz üzerine ya da yargı kararıyla değişirse, durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (Yönetmelik md. 7/7).
Özet
| Yol | Ne gerekir? | Dayanak |
|---|---|---|
| Güçlendirme | Süre içinde teknik tespit, beşte dört yazılı rıza, proje, ruhsat; iş bitince Müdürlüğe başvuru | Yönetmelik md. 8/7 |
| Yıkım | Yıkım belgeleri; ilgililerin talebi ya da Başkanlık veya İdare bildirimi | Yönetmelik md. 8/9 |
| Tespitin değişmesi | İtiraz ya da yargı kararı; durum tapu müdürlüğüne bildirilir | Yönetmelik md. 7/7 |
Biz bu süreçte ne yapıyoruz?
Tapu işlemi yapmıyor, hukuki danışmanlık vermiyoruz. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı riskli yapı tespiti lisansına sahip bir mühendislik firmasıyız. Bizim işimiz binanın kendisi: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığını ölçümle ortaya koymak, mümkünse projeyi hazırlamak ve uygulamak. Her bina güçlendirmeye uygun çıkmaz; sonuç "bu bina için güçlendirme doğru yol değil" ise bunu da açıkça söylüyoruz. İlk adım, elinizdeki tespit raporunun ve bina belgelerinin birlikte okunmasıdır.
Sık Sorulan Sorular
Tapuda riskli yapı ne demek?
Tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki bu kayıt, binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edildiğini ve sonucun tapu müdürlüğüne bildirildiğini gösterir (Kanun md. 3/2).
Riskli yapı şerhi olan daire satılabilir mi?
6306 sayılı Kanun'da ve Uygulama Yönetmeliği'nde bu kaydın tek başına satışı yasakladığını söyleyen bir hüküm görmedik. Devri engelleyen kayıt farklıdır: açık artırma başvurusu yapılan pay için konulan satış belirtmesi (Yönetmelik md. 15/A-2). Kanun ayrıca, kapsamındaki taşınmazların üçüncü kişilere satışında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na ön alım hakkı tanır (md. 6/5). İşlemden önce tapu müdürlüğünden ve bir hukukçudan teyit alın.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne zaman başlar?
Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir (Yönetmelik md. 7/5). Süre tapu kaydına değil, muhtarlık ilanının son gününe bağlıdır; kaydı tapuda görmek süreyi başlatmaz da bitirmez de.
Binayı güçlendirirsek riskli yapı şerhi kalkar mı?
Kaldırılmasının yolu Yönetmelik'te tanımlı: yıktırma için verilen süre içinde teknik tespit, beşte dört yazılı rıza, proje ve ruhsat tamamlanır; iş bittikten sonra belirtmenin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur (md. 8/7).
Aynı parselde iki bina var, yalnızca biri riskli çıktı. Kayıt ikisine de işlenir mi?
Hayır. Yönetmelik'e göre belirtme, parseldeki bütün yapılara değil, yalnızca riskli olarak tespit edilen yapılara, yapının açık adresi belirtilerek işlenir (md. 15/7-a).
Bu yazıdaki mevzuat bilgileri, mevzuat.gov.tr'de 7 Ekim 2026'da yayımda olan metinlere dayanır: 6306 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'deki değişiklik dâhil), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir; somut işleminiz için tapu müdürlüğüne, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'ne ve bir hukuk danışmanına başvurun.