Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Adım Adım Rehber

Riskli yapı tespiti, bir binanın deprem sırasında ağır hasar görme ya da yıkılma riski taşıyıp taşımadığını ortaya koyan bilimsel ve teknik bir mühendislik incelemesidir. Bu işi 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütüyoruz; tek amacımız can güvenliği.

Bunu bir "ceza" gibi görmeyin; tam tersine, binanızın gerçek durumunu öğrenmenin en sağlam yolu. Yapı güvenliyse içiniz rahat eder; değilse güçlendirme ya da yenileme için gereken adımları zamanında atmaya başlarsınız.

Kim başvurabilir?

En sık duyduğumuz yanlış bilgilerden biri "bütün komşuların onayı şart" düşüncesi. Oysa riskli yapı tespiti için tek bir kat malikinin başvurusu yeterli; çoğunluk onayı aranmıyor. Kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda arsa ya da yapı sahipleri de başvurabiliyor.

Tespiti kim yapar?

Bu tespiti her önüne gelen firma yapamaz. Yalnızca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar bu tespiti yapmaya yetkili (6306 md. 3/1). Lisansları 2023'e kadar Bakanlık veriyordu (o dönemki adıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bugün Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı); 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'la bu görev, Bakanlığa bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na geçti (4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi md. 792/K). Mevzuata göre:

• Bu kuruluşların ilgili meslek odalarına (inşaat, jeoloji, jeofizik mühendisleri odaları) büro tescili bulunması gerekir.
• Tespitte görev alacak mühendislerin mesleklerinde en az 5 yıl fiilen çalışmış olması ve Başkanlıkça ya da uygun gördüğü kurumlarca düzenlenen eğitim programına katılıp sınavda 100 üzerinden en az 70 puan alarak başarı belgesi almaya hak kazanmış olması şarttır (Uygulama Yönetmeliği md. 6/2).

Bu yüzden tespit yaptıracağınız firmanın lisanslı olduğundan mutlaka emin olun.

Süreç adım adım

1. Başvuru ve inceleme: Malik, lisanslı kuruluşa başvurur. Mühendisler binada yerinde inceleme yapar: taşıyıcı sistemin rölevesi çıkarılır, betonun ve donatının durumu tespit edilir (örneğin karot alma, Schmidt çekici, donatı tarama/ferroscan gibi yöntemlerle).
2. Analiz ve rapor: Toplanan verilerle binanın deprem performansı hesaplanır ve riskli yapı raporu hazırlanır. Rapor, Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden ilgili idareye iletilir.
3. Sonuç ve tapu şerhi: Bina riskli çıkarsa durum en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine "riskli yapıdır" şerhi işlenir (6306 md. 3/2). (Şerh yalnızca riskli bulunan yapı için düşülür.) Bu kaydın ne anlama geldiğini, satışa ve krediye etkisini ve nasıl kaldırıldığını tapuda riskli yapı şerhi yazımızda ayrıca anlattık.
4. İtiraz hakkı: Maliklerin, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. İtirazları, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık ve Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet inceler (6306 md. 3/1; Uygulama Yönetmeliği md. 7/5). (Acilen boşaltılması gereken, çok tehlikeli durumdaki yapılarda süreler daha kısa olabilir.)
5. Yargı yolu: Riskli yapı kararına karşı, tebligat tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

Bina riskli çıkarsa ne olur?

Bina riskli çıktı diye "hemen yıkılacak" diye düşünmeyin. Önünüzde iki temel seçenek var:

• Yıkıp yeniden yapma (kentsel dönüşüm), veya
• Taşıyıcı sistem uygunsa güçlendirme (yıkmadan, mühendislik yöntemleriyle güvenli hâle getirme).

Hangi yöntemin uygulanacağına; binanın taşıyıcı sistemine, zemin koşullarına ve deprem performans analizi sonuçlarına bakarak karar veriyoruz. Bu aşamada kanuni süreler ve maliklerin onay (çoğunluk) şartları da devreye giriyor — bu konuyu ayrı bir yazıda ele aldık.

6306 kapsamında sağlanan kolaylıklar

Bina 6306 kapsamına girdikten sonra Kanun'da sayılan harç ve vergi istisnalarından yararlanabilirsiniz (noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harç ve ücretler, damga vergisi, döner sermaye ücreti ve kredi kullanımında BSMV gibi; 6306 md. 7/9). Bu muafiyetlerin kapsamı zaman zaman değiştiği için, kendi durumunuzda güncel resmi kaynakları ve bir uzmanı teyit etmenizi öneririz.

Sık Sorulan Sorular