Bir apartmanı güçlendirmek için kat maliklerinin kaçının onayı gerekiyor? Bu, bize en çok sorulan konulardan biri ve cevabı binanın hukuki durumuna göre değişiyor. Karşımıza üç farklı senaryo çıkıyor; aşağıda her birini sade bir dille anlatalım.
Önemli not: Bu çoğunluk oranları, kişi sayısına değil çoğunlukla arsa payına göre hesaplanır. Yani büyük daire/küçük daire ayrımı, oy ağırlığını etkileyebilir.
Senaryo 1: Riskli yapı tespiti yapılmış bir binayı güçlendirmek
Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli bulunmuşsa ve malikler yıkıp yeniden yapmak yerine güçlendirmeyi tercih ediyorsa:
- Kat maliklerinin en az 5'te 4'ünün (beşte dört, yani %80) yazılı onayı gerekir. Bu oran, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasına dayanır.
Bunun yanında dört şartı birlikte yerine getirmeniz gerekiyor: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmek, güçlendirme projesini hazırlatmak, imar mevzuatına göre ruhsat almak ve iş bittikten sonra tapudaki "riskli yapı" şerhinin kaldırılması için başvurmak.
Şunu da unutmayın: bu güçlendirme seçeneği yalnızca riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında kalan riskli yapılar için geçerli. (Kaynak: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 m.6/8 ve Uygulama Yönetmeliği m.8/7.)
Senaryo 2: Riskli şerhi olmayan bir binada güçlendirme
Bina henüz 6306 kapsamında "riskli" olarak tescil edilmemişse durum değişiyor ve burada önemli bir hakkınız devreye giriyor:
- Ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece (bilimsel olarak) tespit edilirse, tek bir kat maliki bile diğerlerinin rızası olmadan güçlendirme sürecini başlatabilir.
Bu durumda malik, binanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'ye dayanarak dava açıyor. Mahkeme, teknik bilirkişi incelemesiyle güçlendirmenin hem gerekli hem de mümkün olduğunu görürse, diğer maliklerin onayını aramıyor; masraflar da maliklere paylaştırılabiliyor. Yani can güvenliği söz konusuysa, tek bir kişinin girişimi bile yeterli olabilir. (Bu yaklaşım, Yargıtay kararlarıyla yerleşmiştir.)
Senaryo 3: Yıkıp yeniden yapma (güçlendirme değil)
Peki karar güçlendirme değil de binayı yıkıp yeniden yapmak (kentsel dönüşüm) yönündeyse? Burada çoğunluk şartı yakın zamanda değişti:
- 2023 ve 2024 yıllarındaki düzenlemelerle (7471 sayılı Kanun ile 6306'da yapılan değişiklik), eskiden aranan üçte iki (2/3) çoğunluk şartı, yerini salt çoğunluğa (yüzde 50 + 1) bıraktı.
Bu çoğunluk; yeni binanın yapılmasında, müteahhit seçiminde ve paylaşım esaslarının belirlenmesinde geçerli. Karara katılmayan maliklerin arsa payları ise kanunda belirtilen usulle (rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma ile) satışa konu olabiliyor.
Özet
| Durum | Gereken onay |
|---|---|
| Riskli yapıyı güçlendirme (şerh var) | Kat maliklerinin 4/5'i (beşte dört) |
| Riskli şerhi olmayan binada güçlendirme | Mahkeme tespitiyle tek malik yeterli olabilir |
| Yıkıp yeniden yapma (kentsel dönüşüm) | Salt çoğunluk (yüzde 50 + 1), arsa payına göre |
Sık Sorulan Sorular
Güçlendirme ile yıkıp yeniden yapmanın oy çokluğu şartı neden farklı?
Çünkü ikisi farklı hukuki işlemlerdir. Riskli bir yapının güçlendirilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 kapsamında 4/5 çoğunluk gerektirirken, yıkıp yeniden yapma 6306 sayılı Kanun'un özel hükmüne göre salt çoğunlukla (50+1) yürütülür.
Komşularımın çoğu istemiyorsa binamı hiç güçlendiremez miyim?
Bina henüz riskli olarak tescil edilmemişse ve güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse, tek bir malik dahi mahkeme yoluyla süreci başlatabilir. Riskli tescili varsa, güçlendirme için 4/5 çoğunluk gerekir.
Çoğunluk kişi sayısına göre mi, daire büyüklüğüne göre mi hesaplanır?
Bu kararlarda çoğunluk genellikle arsa payı üzerinden hesaplanır; sadece kişi sayısı değil, dairelerin arsa payı oranları da belirleyicidir.
Bu yazıdaki bilgiler, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, Kat Mülkiyeti Kanunu ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kaynaklarına ve ilgili Yargıtay içtihatlarına dayanmaktadır. Mevzuat sık güncellenebildiğinden bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için güncel resmi kaynaklara ve bir hukuk danışmanına başvurmanız önerilir.