Bir apartmanı güçlendirmek için kat maliklerinin kaçının onayı gerekiyor? Bu, bize en çok sorulan konulardan biri ve cevabı binanın hukuki durumuna göre değişiyor. Karşımıza üç farklı senaryo çıkıyor; aşağıda her birini sade bir dille anlatalım.
Önemli not: Bu oranlar aynı şekilde hesaplanmaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden yapım kararında çoğunluk arsa payına (hisse oranına) göre hesaplanır; büyük daire/küçük daire ayrımı oy ağırlığını etkiler. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'deki beşte dört (4/5) ise kat maliki sayısına göre hesaplanır.
Senaryo 1: Riskli yapı tespiti yapılmış bir binayı güçlendirmek
Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli bulunmuşsa ve malikler yıkıp yeniden yapmak yerine güçlendirmeyi tercih ediyorsa:
- Kat maliklerinin en az 5'te 4'ünün (beşte dört, yani %80) yazılı onayı gerekir. Bu oran, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasına dayanır.
Bunun yanında dört şartı birlikte yerine getirmeniz gerekiyor: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmek, güçlendirme projesini hazırlatmak, imar mevzuatına göre ruhsat almak ve iş bittikten sonra tapudaki "riskli yapı" şerhinin kaldırılması için başvurmak. (Şerhin ne olduğunu ve kaldırılma yollarını tapuda riskli yapı şerhi yazımızda topladık.)
Şunu da unutmayın: bu adımların, yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içinde tamamlanması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m.8/7). Güçlendirme ruhsatı başvurusunda da beşte dört çoğunlukla alınmış karar aranır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.55/17). Güçlendirme kredisi ise yalnızca riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaki yapılar için öngörülmüştür (6306 m.6/8).
Senaryo 2: Riskli şerhi olmayan bir binada güçlendirme
Bina henüz 6306 kapsamında "riskli" olarak tescil edilmemişse durum değişiyor ve burada önemli bir hakkınız devreye giriyor:
- Ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece (bilimsel olarak) tespit edilirse, tek bir kat maliki bile diğerlerinin rızası olmadan güçlendirme sürecini başlatabilir.
Bu durumda malik, binanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'ye dayanarak dava açıyor. Mahkeme, teknik bilirkişi incelemesiyle güçlendirmenin hem gerekli hem de mümkün olduğunu görürse, diğer maliklerin onayını aramıyor; masraflar da maliklere paylaştırılabiliyor. Yani can güvenliği söz konusuysa, tek bir kişinin girişimi bile yeterli olabilir. (Bu yaklaşım, Yargıtay kararlarıyla yerleşmiştir.)
Senaryo 3: Yıkıp yeniden yapma (güçlendirme değil)
Peki karar güçlendirme değil de binayı yıkıp yeniden yapmak (kentsel dönüşüm) yönündeyse? Burada çoğunluk şartı yakın zamanda değişti:
- 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'la 6306'da yapılan değişiklikle, eskiden aranan en az üçte iki (2/3) çoğunluk şartı, yerini hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna bıraktı (6306 m.6/1).
Bu çoğunluk; yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlarda geçerli. Karara katılmayan maliklerin arsa payları ise rayiç değerinden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılıyor (6306 m.6/1). Bu çoğunluk kuralı malikler arasındaki karar içindir; dönüşümü belediye 5393 md. 73 ile alan ölçeğinde yürütüyorsa karşınızda belediyenin uzlaşma teklifi vardır — belediyeyle anlaşmazsanız ne olur, ayrı yazıda.
4/5 rıza sağlanamazsa ne olur?
Maliklerin beşte dördünün yazılı rızası toplanamıyorsa yol kapanmış sayılmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrası bir istisna tanır: ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse, güçlendirmenin "projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz". Uygulamada kat maliklerinden biri, binanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden bu tespiti ister; mahkeme bilirkişi incelemesiyle güçlendirmenin zorunlu olup olmadığına bakar. Tespit çıkarsa iş, rıza vermeyen malikler beklenmeden yürütülebilir; güçlendirme giderine her malik arsa payı oranında katılır (aynı Kanun, m.20). Sonuç binanın teknik durumuna bağlıdır ve önceden bilinemez. Binada 6306 kapsamında riskli yapı şerhi varsa idarenin verdiği süreler ayrıca işler; bu yola başvurmadan önce bir hukuk danışmanıyla görüşmenizi öneririz. (Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2, 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'un 8. maddesiyle değişik; m.20/1-b.)
Özet
| Durum | Gereken onay |
|---|---|
| Riskli yapıyı güçlendirme (şerh var) | Kat maliklerinin 4/5'i (beşte dört) |
| Riskli şerhi olmayan binada güçlendirme | Mahkeme tespitiyle tek malik yeterli olabilir |
| Yıkıp yeniden yapma (kentsel dönüşüm) | Salt çoğunluk, hisse oranına göre |
Sık Sorulan Sorular
Güçlendirme ile yıkıp yeniden yapmanın oy çokluğu şartı neden farklı?
Çünkü ikisi farklı hukuki işlemlerdir. Riskli bir yapının güçlendirilmesi Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 kapsamında 4/5 çoğunluk gerektirirken, yıkıp yeniden yapma 6306 sayılı Kanun'un özel hükmüne göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla yürütülür.
Komşularımın çoğu istemiyorsa binamı hiç güçlendiremez miyim?
Bina henüz riskli olarak tescil edilmemişse ve güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse, tek bir malik dahi mahkeme yoluyla süreci başlatabilir. Riskli tescili varsa, güçlendirme için 4/5 çoğunluk gerekir.
Çoğunluk kişi sayısına göre mi, daire büyüklüğüne göre mi hesaplanır?
İkisi farklıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeniden yapım kararında çoğunluk arsa payına (hisse oranına) göre hesaplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'ye göre güçlendirme için aranan beşte dört (4/5) ise kat maliki sayısına göre hesaplanır.
Bu yazıdaki bilgiler, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, Kat Mülkiyeti Kanunu ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kaynaklarına ve ilgili Yargıtay içtihatlarına dayanmaktadır. Mevzuat sık güncellenebildiğinden bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için güncel resmi kaynaklara ve bir hukuk danışmanına başvurmanız önerilir.
Önce sorunuzu sormak ister misiniz? Yapay zekâ asistanımız anında yanıtlar.