Kısa cevap: anlaşmazsanız binanız bir gecede elinizden çıkmaz, ama süreç sizin "hayır"ınızla da bitmez. Belediyenin 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesine dayanarak ilan ettiği bir "kentsel dönüşüm ve gelişim alanı"nda kanun, yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolunu esas alır. Anlaşma olmazsa belediye taşınmazı kamulaştırabilir; kamulaştırılmayan ve anlaşmayan malik içinse iki çıkış vardır: proje alanında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı ya da bu verilmemişse kamulaştırmasız el atma davası (5393 md. 73). İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin Ekim 2026'da Ballıkuyu için duyurduğu uzlaşma görüşmeleri bu çerçevede yürüyor; aşağıda bu yolu 6306 sayılı Kanun'daki "riskli yapı" yolundan ayırarak anlatıyoruz.
Mahalleniz dönüşüm alanı ilan edildi diye binanız "riskli yapı" olmuş değildir. Alan ilanı 5393 sayılı Kanun'a dayanır ve bütün mahalleyi kapsar; riskli yapı tespiti 6306 sayılı Kanun'a dayanır ve tek bir binayı ölçer. Ayrı kanun, ayrı karar mercii, ayrı sonuç.
Önce hangi yolda olduğunuzu öğrenin: 5393 md. 73 mü, 6306 mı?
Tebligatta ya da tapunun beyanlar hanesinde hangi kanunun yazdığı her şeyi belirler:
| Soru | Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı (5393 md. 73) | Riskli yapı (6306) |
|---|---|---|
| Kim karar verir? | Belediye meclisi; büyükşehir sınırları içinde büyükşehir belediyesi (md. 73). | Malik, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca lisanslı kuruluşa tespit yaptırır; Başkanlık/İdare resen de yaptırabilir (md. 3/1). |
| Ölçek? | En az 5, en çok 500 hektar; etaplar hâlinde (md. 73). | Tek bina (md. 2/1-d). |
| Gerekçe? | Eskiyen kent kısımlarını yenilemek, tarihi dokuyu korumak, deprem riskine karşı tedbir almak gibi kanundaki amaçlar (md. 73). Binanız tek tek incelenmiş değildir. | Binanın ekonomik ömrünü tamamladığının ya da yıkılma / ağır hasar riskinin teknik verilerle tespiti (md. 2/1-d). |
| Projeyi kim yapar? | Anlaşılan ve kamulaştırılan taşınmazlardaki inşaatı belediye yapar ya da yaptırır (md. 73). | Malikler; yeniden yapım kararı hisse oranında salt çoğunlukla (md. 6/1). |
| Anlaşmazsam? | Kamulaştırma; kamulaştırılmayan malik için ayrı ada/parsel ya da kamulaştırmasız el atma davası (md. 73). | 15 gün içinde itiraz (md. 3/1); yıkım için en çok 90 gün (md. 5/3); katılmayanın arsa payı açık artırmayla satılır (md. 6/1). |
| Tapuya işlenir mi? | Alan sınırı kesinleşince beyanlar hanesine (md. 73). | Tespitten itibaren en geç on iş günü içinde beyanlar hanesine (md. 3/2). |
Üçüncü bir kavram daha var: 6306'daki "riskli alan", zemin yapısı ya da yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır (md. 2/1-ç); zemin boyutunu kentsel dönüşümde zemin etüdü yazımızda anlattık. Ballıkuyu bu değil: İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin proje sayfası dayanağı açıkça 5393 md. 73 olarak veriyor.
Uzlaşma görüşmesi ne demek, teklif neyi kapsar?
Md. 73'e göre taşınmaz sahiplerine, belediyeyle anlaşmaları hâlinde hakları proje alanında verilir; anlaşmayla belediyeye geçen taşınmazlar haczedilemez. Belediye, taşınmazların değerini tespit edip bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya ya da hasılat paylaşımı esaslı uygulama yapmaya yetkilidir (md. 73). Yani belediye, arsa ve yapı envanterinizin karşılığında yeni projeden bir pay önerir.
İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin 4 Ekim 2026 duyurusu Ballıkuyu için bunu somutlaştırıyor: hak sahiplerine dönüşüm alanı içinde ya da belediye mülkiyetindeki diğer alanlarda yeni konut seçenekleri sunulacak; proje, uzlaşma tamamlandıkça adım adım uygulanacak. Teklifin ayrıntısı (metrekare karşılığı, borçlanma, geçici konut) kanunda sabit değildir; md. 73, 6306'daki gibi bir kira yardımı hükmü de içermez. İlk işiniz yazılı teklifi ve dayandığı meclis/encümen esaslarını istemek olmalı. Gecekondu ya da tapusuz kullanım için md. 73 ayrı hükümler içerir; orada bir avukatla ilerleyin.
Anlaşmazsam ne olur? Üç ihtimal
- Kamulaştırma. Kanun anlaşmayı esas alır ama anlaşılamayan taşınmazların kamulaştırılabileceğini de öngörür; bu davalar mahkemelerde öncelikle görülür (md. 73). Bedele itiraz ve dava süreleri avukat konusudur.
- Projenin içinde ayrı parsel. Belediye kamulaştırmaya gerek görmezse, 3194 md. 18 uyarınca proje alanında ayrı ada ve parselde imar hakkı verilebilir. Bu durumda altyapı ve rekreasyon harcamaları "proje ortak gideri" sayılır, inşaatınızın metrekaresi oranında katılırsınız; ortak gider ödenmeden ruhsat ve yapı kullanma izni verilmez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanmaz (md. 73).
- Kamulaştırmasız el atma davası. Ne anlaşma ne kamulaştırma ne de ayrı parsel varsa kanun bu davayı açma hakkı tanır (md. 73). Yolun kendisi de, bedeli de hukuki danışmanlık gerektirir.
Ayrıca alan ilan edilen yerlerde ifraz, tevhit, cins değişikliği ve yapı ruhsatı belediyenin izniyle verilir (md. 73). İnternette hâlâ dolaşan "alan içindeki inşaatlar beş yıl durdurulur" bilgisi güncel değildir; maddedeki o cümleler Anayasa Mahkemesi'nin 18.10.2012 tarihli (E. 2010/82, K. 2012/159) kararıyla iptal edilmiştir.
Bu alanda riskli yapı tespiti ya da güçlendirme yaptırmak mantıklı mı?
Teknik olarak evet: 6306 riskli yapıyı "riskli alan içinde veya dışında" diye tanımlar (md. 2/1-d) ve tespiti maliklerin yaptırabileceğini söyler (md. 3/1). Ama sıra önemli. Parseliniz uzlaşma görüşmesi süren bir etabın içindeyse ve proje binanızın yerine yeni yapı öngörüyorsa, bugün yapacağınız güçlendirme yatırımı projeyle çelişir; üstelik ruhsat belediyenin iznine bağlıdır. Etabı belirlenmemiş bir alanda oturuyorsanız binanızın bugünkü durumunu bilmek hem can güvenliği hem de uzlaşma masası için gerçek bir veridir.
Önerdiğimiz sıra şu: önce belediyeden alan sınırı, etap ve parsel durumunu öğrenin; sonra binaya karar verin. Riskli yapı tespiti binanın 6306 anlamında riskli olup olmadığını resmî sonuca bağlar ve "riskli" çıkarsa Kanun'un takvimini (15 gün itiraz, en çok 90 gün yıkım süresi) başlatır; deprem performans analizi ise binanın beklenen depremde hangi hasar düzeyinde kalacağını ölçer, tapuya işlenmez. Alanın dışındaysanız klasik yol geçerlidir: 6306 kapsamında tespit, güçlendirme kararında Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19/2'deki beşte dört çoğunluk; ayrıntı güçlendirme oy çokluğu rehberinde.
Ballıkuyu'da bugün ne oluyor?
İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin proje sayfasına göre (güncelleme 05.10.2026) alan, Konak'ta Ballıkuyu, Kosova, Kocakapı, Yeşildere ve Akarcalı mahallelerini kapsıyor; 48 hektarlık alanda 6.196 bağımsız birim var ve çalışmalar 5393 md. 73 kapsamında yürütülüyor. Hak sahiplikleri belirlenmiş, dağıtım modeli oluşturulmuş; birinci etapta hak sahipleriyle görüşmeler sürüyor. Kaya düşmesi riski taşıyan yerlerdeki yapılar 2020–2022 tarihli encümen kararlarıyla kamulaştırılıp yıkılmış. 4 Ekim 2026 duyurusunda İzmir Büyükşehir Belediyesi, önceki planın yüksek yapılaşma hakları ve çok parçalı mülkiyet nedeniyle uygulanamadığını; yeni yaklaşımın topoğrafyaya uyumlu teras evler ve Kadifekale silüetini koruyan düşük yoğunluklu yerleşim olduğunu açıkladı. Plan çalışmaları sürüyor; henüz onaylanmış yeni plan yok. Konak'taki bu süreç yıllara yayılacak; "etabım hangisi" sorusu "ne kadar alacağım" sorusundan önce gelir.
Uzlaşmaya çağrıldıysanız: beş adım
- Belgeyi saklayın, tapuyu kontrol edin. Davet yazısı hangi kanuna dayanıyor? Beyanlar hanesinde "kentsel dönüşüm ve gelişim alanı" kaydı var mı?
- Belediyeden yazılı bilgi isteyin. Alan sınırı, etap, parselinizin durumu, envanter tespiti ve teklifin dayandığı esaslar.
- İmzalamadan önce hesaplatın. Karşılığın neye göre hesaplandığını sorun; bedel, dava ve süre konularını bir avukatla konuşun.
- Binanızın teknik durumunu ayrıca öğrenin. Alan ilanı binanızı ölçmez; etap takvimine göre tespit mi, performans analizi mi uygun, birlikte karar verelim.
- Komşularla ortak hareket edin. Kat malikleri için süreç rehberimiz toplantı ve karar adımlarını anlatır.
Sık Sorulan Sorular
Mahallem kentsel dönüşüm alanı ilan edildi; binam riskli yapı mı oldu?
Hayır. 5393 md. 73 ile ilan edilen alan bütün mahalleyi kapsar ve belediye meclisi kararına dayanır; binanız tek tek incelenmiş değildir. "Riskli yapı" 6306'ya göre lisanslı kuruluşun bina ölçeğinde yaptığı tespitle ortaya çıkar (md. 2/1-d, md. 3/1).
Belediyenin uzlaşma teklifini imzalamak zorunda mıyım?
Hayır; md. 73 anlaşmayı esas alır ama zorunlu kılmaz. Anlaşmazsanız belediye taşınmazı kamulaştırabilir; kamulaştırılmayan malik için ayrı ada/parselde imar hakkı ya da kamulaştırmasız el atma davası yolu vardır. Bedel ve dava konularını bir avukatla değerlendirin.
Kentsel dönüşüm alanında kira yardımı var mı?
5393 md. 73'te 6306 md. 5/1'deki gibi bir kira yardımı ya da geçici konut hükmü yok; teklifin kapsamı belediyenin esaslarına bağlıdır, yazılı isteyin. 6306 kapsamındaki yapılarda ise anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine geçici konut tahsisi ya da kira yardımı "yapılabilir" (md. 5/1).
Alan içindeki binam için riskli yapı tespiti yaptırabilir miyim?
Evet; 6306 riskli yapıyı "riskli alan içinde veya dışında" diye tanımlar (md. 2/1-d). Ancak tespit "riskli" çıkarsa Kanun'un takvimi başlar: 15 gün içinde itiraz (md. 3/1), yıkım için en çok 90 gün süre (md. 5/3). Bu kararı etap takvimiyle birlikte düşünün.
Hangi konularda avukata gitmeliyim?
Kamulaştırma bedeli ve itirazı, kamulaştırmasız el atma davası, 3194 md. 18 uygulamasında payınız, gecekondu ya da tapusuz kullanımda hak sahipliği, miras paylaşımı bitmemiş ya da ihtilaflı tapular (md. 73 bunları doğrudan kamulaştırıp bedeli bankada bloke eder). Biz bu konularda görüş vermiyoruz; binanın teknik durumu bizim alanımız.
Bu yazı yalnızca Ballıkuyu için mi geçerli?
Hayır. 5393 md. 73 bütün belediyeler için geçerlidir; büyükşehir sınırlarında alan ilan yetkisi büyükşehir belediyesindedir. İzmir'in hangi ilçesinde olursanız olun, tebligatta 5393 md. 73 yazıyorsa bu yol sizin için geçerlidir.
Bu yazıdaki hukuki bilgiler 5393 sayılı Belediye Kanunu md. 73 (5998 sayılı Kanun ile değişik; Anayasa Mahkemesi'nin 18.10.2012 tarihli ve E. 2010/82, K. 2012/159 sayılı iptal kararı işlenmiş hâliyle), 6306 sayılı Kanun md. 2, 3, 5 ve 6 ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19/2'nin mevzuat.gov.tr'deki güncel metinlerine; Ballıkuyu bilgileri İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin 4 Ekim 2026 tarihli duyurusu ile 5 Ekim 2026 tarihli proje sayfasına dayanmaktadır. Mevzuat sık güncellenebildiğinden içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; kamulaştırma, dava ve hak sahipliği konularında bir hukuk danışmanına başvurmanız önerilir.