Mahallenizin kentsel dönüşüm alanı ilan edildiğini duydunuz; sonra gelen ilk somut haber bir "zemin etüdü ihalesi" oldu. Bu noktada birçok kat maliki haklı olarak soruyor: "Binamızla ilgili karar ne zaman verilecek, zemin etüdü neden en önce?" Bu yazıda etüdün ne olduğunu, alanın planını nasıl belirlediğini ve sizin binanız için neyi belirlemediğini sade bir dille anlatıyoruz.
Kanunda riskli alan tanımının ilk kelimesi "zemin"
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alanı 2. maddesinde şöyle tanımlar: "Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan… alan." Tanımın ilk kelimesi zemin, ikincisi yapılaşma. Kanun, bir alanı riskli yapan iki ayrı kaynağı baştan ayırıyor: altındaki zemin ve üstündeki binalar.
Bu ayrımın pratik bir sonucu var. Binaları tek tek inceleyebilirsiniz; zemini ise ancak alanın bütününde, sondajla ve laboratuvarla tanıyabilirsiniz. Alan ölçeğinde ilk adımın etüt olmasının hukuki nedeni budur: kanunun ilk saydığı şey, ilk ölçülen şey oluyor.
İmar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt nedir?
Halk arasında "zemin etüdü" denen çalışmanın resmi adı "imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt". Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü'nün tanımıyla bu rapor, 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planlarının dayanak belgesidir. Raporlar 19.08.2008 tarih ve 10337 sayılı Genelge ekindeki formata göre hazırlanır; onay usulü 28.09.2011 tarih ve 102732 sayılı Genelge ile düzenlenmiştir. Onayı Genel Müdürlük ya da il müdürlükleri verir.
Sahada ne yapılır? Alan içinde sondajlar açılır, zemin örnekleri alınır; laboratuvarda taşıma gücü, oturma ve dinamik özellikler ölçülür; jeofizik ölçümlerle zemin katmanları haritalanır. Çalışmanın sonunda yerleşime uygunluk haritası, mühendislik jeolojisi haritası ve eğim haritası üretilir. Yerleşime uygunluk haritasında alanın parçaları uygun alan, önlemli alan gibi sınıflara ayrılır.
Etüt planı, plan da binayı belirler
Etüt raporu bir bilgi notu değil, planın hukuki dayanağıdır. Haritadaki her sınıf, plan masasında somut bir karara dönüşür; sınıf başına karşılığı şöyle.
- Uygun alan: Plan olağan koşullarla ilerler; kat yüksekliği ve emsal, ilçenin plan kararlarına göre belirlenir.
- Önlemli alan: Yapılaşma mümkündür ama şartlıdır. Parsel bazında ayrıntılı zemin etüdü, temel tipi (örneğin kazıklı temel), zemin iyileştirme ya da kat sınırlaması gibi önlemler plan notlarına yazılır.
- Yapılaşmaya uygun bulunmayan kısımlar: Varsa plan bunları yapı dışı kullanımlara ayırır.
Yani kaç kat yapılacağı, temelin nasıl olacağı, hangi parselin yapı adası, hangisinin yeşil alan olacağı etüde göre çizilir. Etüt olmadan hazırlanan bir plan bu kararları tahminle vermiş olur. Sıra bu yüzden önce etüt, sonra plan, sonra proje.
İzmir'den güncel örnek: Emrez ve Çay mahalleleri
İzmir Büyükşehir Belediyesi, Gaziemir Emrez ve Karabağlar Çay mahallelerini kapsayan yaklaşık 137,87 hektarlık alan için 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt sözleşmesini 2 Eylül 2026'da imzaladı. İhale ilanı, işe sözleşmeden itibaren 15 gün içinde başlanmasını ve işin, işe başlamadan itibaren 50 günde tamamlanmasını öngörüyor. İşe başlama tarihi kamuya açıklanmadığı için bitiş tarihini tahmin etmiyoruz. 1 Ekim 2026 itibarıyla belediyeden ayrıca bir takvim ya da sonuç açıklaması yok. Bu, alanda plan çalışmasının başladığını, ancak henüz kat, emsal ya da hak sahipliği kararının bulunmadığını gösterir.
Karabağlar'daki kat malikleri için bu örnek öğretici: etüt tamamlanana kadar alanın planı için söylenen her kat ve emsal rakamı tahmindir. İlçedeki yapı stoğunu ve güçlendirme yaklaşımımızı Karabağlar yapı güçlendirme sayfamızda anlattık.
Alan etüdü sizin binanızı incelemez
En çok karıştırılan nokta şu: alan etüdü alanın altındaki zemini tanır; sizin binanızın kolonuna, kirişine, betonuna bakmaz. Raporda "önlemli alan" yazması binanızın riskli olduğu anlamına gelmediği gibi, "uygun alan" yazması da binanızın yeterli olduğu anlamına gelmez. Bina ölçeğinde iki ayrı araç var:
- Riskli yapı tespiti (6306): Lisanslı kuruluş binanızdan karot alır, donatıyı tarar, hesaplar ve binanın 6306 kapsamında riskli olup olmadığını raporlar. Kira yardımı ve kredi desteği gibi haklar bu rapora bağlanır. Ayrıntısı riskli yapı tespiti sayfamızda.
- Deprem performans analizi: Binanın deprem yükleri altında hangi performans hedefini sağladığını hesaplar; güçlendirme gerekiyorsa nerede ve ne ölçüde gerektiğini gösterir. Alan planı beklenirken de yapılabilir; güçlendirme ile yeniden yapım arasında karar verirken elinizdeki en somut veridir. Ayrıntısı deprem performans analizi sayfamızda.
İki sonuç birbirini tamamlar: zemin sınıfı temel ve kat kararını, bina raporu güçlendirme ya da yenileme kararını belirler. Sürecin bütününü, hakları ve çoğunluk şartını kentsel dönüşüm sayfamızda topladık.
Etüt sürerken kat maliki ne yapabilir?
Bekleme dönemi boş geçmek zorunda değil. Plan çıkana kadar malikler dört şeyi hazırlayabilir:
- Tapu ve malik listesi. Parseldeki tüm maliklerin güncel tapu kayıtlarını, hisse oranlarını ve iletişim bilgilerini tek listede toplayın. Veraset intikali yapılmamış hisse ve yurt dışındaki hissedar gibi durumlar en çok zaman kaybettiren başlıklardır.
- Malik toplantısı. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle bir malikin talebiyle toplantı çağrısı yapılabiliyor; çağrı Ek-12 formuyla, 15 gün muhtarlıkta askı ya da noter aracılığıyla duyuruluyor.
- Bina belgeleri. Varsa ruhsat, mimari ve statik proje, yapı kullanma izni ve önceki tadilat kayıtları. Bunlar hem riskli yapı tespitini hem performans analizini hızlandırır.
- Binanın kendi verisi. Alan etüdü zemini ölçüyor; siz binayı ölçtürebilirsiniz. Karot, donatı taraması ve performans analizi, plan çıktığında "güçlendirelim mi, yenileyelim mi" sorusunu tahminle değil ölçümle cevaplamanızı sağlar.
Sayer Group bu süreçte ne yapıyor?
Biz alan etüdü yapmıyoruz; o iş belediyenin yüklenicisinin ve Bakanlık onayının. Bizim işimiz binanın kendisi: performans analizi, riskli yapı tespiti sürecinde teknik destek, güçlendirme projesi ve uygulaması. Alanınız için etüt sürerken binanızın nerede durduğunu ölçüyoruz; sonuç "güçlendirme gerekmiyor" ise bunu da açıkça söylüyoruz. Mahalleniz 6306'daki riskli alan yerine belediye meclisi kararıyla 5393 md. 73 "kentsel dönüşüm ve gelişim alanı" ilan edildiyse yol farklıdır; kentsel dönüşüm alanında anlaşmazsam ne olur rehberinde anlattık.
Mahalleniz kentsel dönüşüm alanı ilan edildiyse ya da etüt sürecindeyse, binanızın belgelerini ve birkaç fotoğrafını bize iletin; ön değerlendirmeyi ücretsiz yapıyor, gerekiyorsa yerinde incelemeyi planlıyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde zemin etüdü nedir?
Resmi adı "imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt"tür. Sondaj, laboratuvar ve jeofizik ölçümlerle alanın zemini tanınır; sonuçta alanın parçaları uygun alan, önlemli alan gibi sınıflara ayrılır. Bakanlık tanımıyla bu rapor, 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planlarının dayanak belgesidir.
Zemin etüdü ne kadar sürer?
Alanın büyüklüğüne ve sondaj sayısına bağlıdır; genel bir süre vermiyoruz. Güncel bir örnek: İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin Emrez ve Çay mahallelerini kapsayan yaklaşık 137,87 hektarlık alan için imzaladığı etüt sözleşmesinde, ihale ilanına göre iş süresi işe başlamadan itibaren 50 gündür.
Etütte "önlemli alan" çıkarsa binam riskli mi sayılır?
Hayır. Alan sınıfı, alanın planını belirler: temel tipi, zemin iyileştirme, kat sınırı gibi kararlar plan notlarına yazılır. Binanızın riskli olup olmadığı ayrı bir işlemle, 6306 kapsamında lisanslı kuruluşun yaptığı riskli yapı tespitiyle belirlenir.
Etüt sürerken riskli yapı tespiti ya da performans analizi yaptırabilir miyim?
Evet. Bina bazlı tespit ve analiz alan planından bağımsızdır; etüt ve plan beklenirken yapılabilir. Plan çıktığında güçlendirme ile yeniden yapım arasında karar verirken elinizde ölçülmüş veri olur.
İmar planına esas etüt ile parsel zemin etüdü aynı şey mi?
Değil. İmar planına esas etüt alanın bütünü için, plan aşamasında yapılır ve alanı sınıflandırır. Parsel zemin etüdü ise tek parsel için, ruhsat ve proje aşamasında yapılır; temel tasarımı bu rapora göre çıkar. Önlemli alanlarda parsel etüdü ayrıca şart koşulabilir.