Binanızı güçlendirmeye karar verdiniz; peki yasal ve teknik olarak neler gerekiyor? Süreci bir kontrol listesi gibi düşünebilirsiniz. Aşağıda, bir güçlendirme işinin baştan sona hangi aşamaları ve belgeleri gerektirdiğini sade bir dille topladık. Kararın nasıl alındığını merak ediyorsanız önce "Bina güçlendirme kararı nasıl alınır?" yazımıza bakabilirsiniz.
1. Binanın durum tespiti
İlk gereken, binanın gerçek durumunu ortaya koyan bir rapordur. Bu, riskli yapı tespiti ya da deprem performans analiziyle yapılır ve yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslandırdığı kuruluşlarca gerçekleştirilir. Bu rapor, güçlendirmenin gerekçesini ve çıkış noktasını oluşturur.
2. Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespiti
Her bina güçlendirmeye uygun değildir. Bu yüzden, yıkım yerine güçlendirme istenmesi durumunda, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi gerekir. Yani "bu bina güçlendirilebilir mi?" sorusunun cevabı resmî olarak belgelenmelidir.
3. Kat malikleri kararı
Güçlendirme, ortak bir karardır. Riskli yapı şerhi bulunan bir binada güçlendirme için kat maliklerinin en az 5'te 4'ünün (beşte dört) yazılı onayı gerekir. Bu karar, usulüne uygun bir kat malikleri toplantısında alınır ve yazıya geçirilir. Çoğunluk hesabının ayrıntısını "Güçlendirme oy çokluğu şartı nedir?" yazımızda bulabilirsiniz.
4. Güçlendirme projesi
Karardan sonra işin teknik tarafı gelir: yapının nasıl güçlendirileceğini gösteren statik proje ve hesaplar hazırlanır. Hangi yöntemin (karbon fiber, mantolama, perde ilavesi, temel güçlendirme vb.) kullanılacağı, deprem performans analizi sonuçlarına göre uzman mühendisler tarafından belirlenir ve projeye dökülür.
5. Ruhsat
Güçlendirme projesi, imar mevzuatı çerçevesinde ilgili idareye (belediye) sunulur ve ruhsat alınır. Yani uygulamaya geçmeden önce resmî izin şarttır.
6. Uygulama ve denetim
Ruhsat alındıktan sonra güçlendirme, projesine uygun biçimde, yetkin bir yüklenici tarafından uygulanır. Uygulamanın sahada doğru yapıldığının denetlenmesi, işin güvenilirliği açısından çok önemlidir.
7. Şerhin kaldırılması
İş, ilgili idarece belirlenen sürede tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki "riskli yapı" belirtmesinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvurulur. Bu adımla süreç hukuken de tamamlanır.
Hangi belgeler gerekir?
Süreç boyunca genel olarak şunlar gündeme gelir: tapu kayıtları ve maliklerin kimlik bilgileri, kat malikleri karar tutanağı, durum tespit/teknik uygunluk raporu, güçlendirme projesi ve hesapları, ruhsat belgeleri. Belgelerin kapsamı somut duruma ve ilgili idarenin uygulamasına göre değişebilir.
Maliyette bir kolaylık: 6306 muafiyetleri
Bina 6306 kapsamında riskli olarak tescil edildiyse, bazı harç ve vergi muafiyetlerinden yararlanılabilir (örneğin noter ve damga vergisi, tapu harçları — döner sermaye hariç —, belediyelerce alınan imar harçları gibi). Bu muafiyetler süreç maliyetini bir miktar hafifletir. Kredi ve devlet destekleri konusunu ayrıca "Güçlendirme kredisi" yazımızda ele aldık.
Bu yazıdaki süreç ve belge bilgileri 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gereken belgeler ve adımlar somut duruma ve ilgili idareye göre değişebileceğinden, güncel resmi kaynaklara ve bir uzmana danışmanız önerilir.
Sık Sorulan Sorular
Güçlendirme için önce ne yaptırmam gerekir?
İlk adım, binanın durumunu ortaya koyan tespit/analizdir. Bu olmadan ne karar ne proje ne de ruhsat süreci sağlıklı ilerler.
Her bina güçlendirilebilir mi?
Hayır. Güçlendirme yalnızca teknik olarak uygun bulunan binalar için bir seçenektir; bu uygunluk tespit ettirilerek belgelenir. Uygun olmayan yapılarda yenileme gündeme gelir.
Güçlendirme için ruhsat almak zorunda mıyım?
Evet. Güçlendirme işi imar mevzuatı çerçevesinde ruhsata tabidir; ruhsat alınmadan uygulamaya geçilmez.